如今百姓買房越來越多，但是卻很少看到輕松愉悅還貸的。的確，背了這么沉的一筆債換誰都不好受。每天早上一起床就想著欠銀行錢，著實(shí)讓他們?nèi)淌苤鴤鶆?wù)和精神上的雙重痛苦......那么，申請(qǐng)二手房按揭房貸款應(yīng)注意哪些問題呢？1、申請(qǐng)二手房按揭房貸款要注意評(píng)估價(jià)與最高貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。二手房首付一半會(huì)以這個(gè)評(píng)估價(jià)為依據(jù)。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。2、申請(qǐng)二手房按揭房貸款要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例，北京各區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)需結(jié)清后方可使用。3、申請(qǐng)二手房按揭房貸款要注意還款方式的選擇?，F(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對(duì)是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息；雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。4、申請(qǐng)二手房按揭房貸款要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請(qǐng)貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會(huì)作參考的。這對(duì)二手房首付比例和貸款比例的選擇有影響。5、申請(qǐng)二手房按揭房貸款要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例，北京各區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)需結(jié)清后方可使用。6、申請(qǐng)二手房按揭房貸款要注意貸款銀行的選擇?，F(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。以上就是申請(qǐng)二手房按揭房貸款注意事項(xiàng)，但是對(duì)于房貸一族來說，找到最適合自身情況的還款方式，就能實(shí)打?qū)嵉氖∠虏簧馘X。另外，在選擇貸款銀行上多對(duì)比幾家，確定自己心儀的貸款利率、貸款條件等因素，也能讓準(zhǔn)備貸款買房的年輕白領(lǐng)得到很多的實(shí)惠。

因?yàn)楦鞣N原因，想把房子賣掉的住戶正在日漸增多。在亞運(yùn)村北部居住的閆先生就想賣掉兩年前用公積金貸款買的一套房。閆先生本想，只要買主的資信通過銀行審核，再將房子重新評(píng)估一下，和買主辦個(gè)“轉(zhuǎn)貸款”手續(xù)，房子就可以賣出去了。但到律師事務(wù)所一咨詢，律師的回答是否定的，因?yàn)殂y行不會(huì)給他辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，除非還清全部貸款，解除了抵押手續(xù)，閆先生才能自由處置自己的房子。這下，閆先生犯難了：如果有資金有能力還清貸款，我還要轉(zhuǎn)貸賣房干什么呢？按揭房可以賣嗎？那么，在貸款沒還清之前，房子能不能賣掉？貸款購(gòu)房者還不起貸款了怎么辦？房主的銀行按揭可以轉(zhuǎn)讓到要買房的人手里嗎？按揭房可以賣嗎？貸款買的房賣不出去成“瓶頸”眼下像閆先生這樣急需處理貸款買房的情況很多。據(jù)北京煒衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東律師介紹，他們事務(wù)所每天都要接待很多前來咨詢此類問題的人，而他們給出的回答也只能是目前在北京還幾乎沒有可能辦理。各家銀行都沒有開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，按揭處理上，必須一次性付清所有款項(xiàng)，才能進(jìn)行房屋買賣。王律師介紹說，因償還能力遇到問題或者想通過轉(zhuǎn)讓達(dá)到改善住房條件以及以投資為目的購(gòu)房者是目前最需要“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)、對(duì)此呼聲最大的群體。按揭房可以賣嗎？據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和房產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，目前北京的購(gòu)房大軍里，以投資為目的的購(gòu)房者的比例更是日漸加大。其中不少人的投資依賴于向銀行借款。但是，由于“金融通道”不通暢，在房子到手后，絕大多數(shù)人只能通過房屋出租獲取收益。即使所購(gòu)住房?jī)r(jià)格暴漲，也難以脫手變現(xiàn)。而另外的情況就是，因工作變動(dòng)而償還不起銀行貸款的，或者想通過轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房拿到現(xiàn)金從而購(gòu)買更合適房屋以便進(jìn)一步改善住房條件的。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，個(gè)人購(gòu)房已成為主流，其中絕大部分購(gòu)房人是申請(qǐng)住房貸款。在還貸期中，購(gòu)房人很可能會(huì)碰到因收入、家庭等方面的變化而須將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售的情況。如果沒有轉(zhuǎn)按貸款，購(gòu)房人就只能等到還貸期結(jié)束或籌集現(xiàn)款提前歸還貸款后才能轉(zhuǎn)讓。對(duì)北京的購(gòu)房者來說能否改變這一事實(shí)已是幾多歡喜幾多愁的事了。如果能夠通過轉(zhuǎn)讓貸款來獲得直接利益當(dāng)然是歡天喜地，但眼前購(gòu)房者最發(fā)愁的恐怕是如何才能轉(zhuǎn)讓出去的問題。因?yàn)槭聦?shí)上還存在著一個(gè)銀行不予辦理的巨大“瓶頸”。而疏通這一“瓶頸”的“藥方子”，就在于銀行提供住房貸款轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，從而給購(gòu)房者帶來最大的交易方便。按揭房可以賣嗎？“轉(zhuǎn)按揭”看似一條坦途個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限、或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售、或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。中國(guó)建設(shè)銀行的孫處長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)說，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和港、澳、臺(tái)地區(qū)普遍采用的一項(xiàng)購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)。它的實(shí)質(zhì)就是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購(gòu)房人在未還清住房貸款時(shí)，可以賣出該房屋，而買入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請(qǐng)二手房購(gòu)房貸款。“買賣”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從前一個(gè)購(gòu)房人變更為現(xiàn)購(gòu)房人。按揭房可以賣嗎？從法律上看，“轉(zhuǎn)按揭”的操作沒有問題。據(jù)煒衡律師事務(wù)所的王衛(wèi)東律師介紹，只要銀行同意，銀行或公積金管理中心對(duì)新買主進(jìn)行資信審核后，再讓原來的買房人和新買主到有關(guān)部門進(jìn)行購(gòu)房合同、借款合同和抵押權(quán)的變更就行。貸款應(yīng)在銀行辦理，那么“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)不能開展，是不是銀行方面存在什么問題呢？孫處長(zhǎng)表示，購(gòu)房者為了改善居住條件賣舊買新，只要找好買主，銀行方面應(yīng)該是可以提供貸款的。這實(shí)際上就是前一購(gòu)房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。既然銀行方面沒有問題，那么為什么還不能辦理呢？目前，買房人在申請(qǐng)貸款買房的時(shí)候，大都選用開發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式，即買房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，在還款期間，把產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行。原購(gòu)房者向銀行貸的款還沒到期就想賣房，那么與銀行簽訂的合約并沒解除。作為抵押權(quán)人，銀行要求買房人還清貸款、解除抵押合同后再重新進(jìn)行交易辦理相關(guān)合同。手續(xù)繁瑣并不是銀行不能做“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的根本原因。當(dāng)前最急迫的問題是手續(xù)如何銜接，也就是原購(gòu)房貸款合同的解除與新的購(gòu)房貸款合同的簽訂如何銜接。按揭房可以賣嗎？“擔(dān)保人”扼住“要塞”這就是說，目前的核心問題是銀行以及購(gòu)房者如何與房管部門的產(chǎn)權(quán)登記銜接上。“轉(zhuǎn)按揭”在法律上沒有任何問題，新的買房人只要經(jīng)過嚴(yán)格資信審查，銀行確認(rèn)其有償付能力，通過債務(wù)轉(zhuǎn)移，將負(fù)債人變更，銀行可以先給出轉(zhuǎn)讓貸款的承諾，買賣房屋的雙方就可以到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但此時(shí)又遇到一個(gè)障礙：誰來擔(dān)保？只有過戶以后，新的買房人才能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)近三個(gè)月時(shí)間的產(chǎn)權(quán)辦理、過戶登記這段時(shí)間里，誰來擔(dān)保。原貸款買房人在沒有拿到現(xiàn)金的情況下，當(dāng)然不放心將自己的房子過戶給新的買房人，新買房人也存在同樣風(fēng)險(xiǎn)。而銀行方面也相應(yīng)承擔(dān)“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險(xiǎn)。新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規(guī)定就應(yīng)該給新的買房人發(fā)放貸款，并同時(shí)解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續(xù)之前，誰來給他做擔(dān)保？另外，能不能進(jìn)行跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是新的買房人能否將住房貸款轉(zhuǎn)到另一家銀行繼續(xù)辦理，這都是亟待解決的問題。為此，有專家呼吁應(yīng)該建立相應(yīng)的大家都信任的中介機(jī)構(gòu)，來為各方提供擔(dān)保。但在目前社會(huì)資信制度還不健全的情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)顯然還是很大。

在按揭貸款過程中，如果買房人出現(xiàn)緊急狀況而不能按時(shí)還款，或需要繼續(xù)做抵押貸款才得以度過難關(guān)的話，也許就會(huì)提出“按揭房再貸款是怎樣進(jìn)行的？”這樣的疑問。針對(duì)這類問題，將為您做出解釋。想要知道按揭房再貸款是否可行，首先要了解按揭貸款的定義。“按揭”這一詞原是地方方言，多見于中國(guó)的港、澳、臺(tái)地區(qū)。80年代末以來，由南向北逐步見于我國(guó)大陸。除香港特別行政區(qū)外，中國(guó)法律并無按揭這一規(guī)定。香港回歸祖國(guó)前，香港對(duì)按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押和抵押；狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人名下?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。“按揭”具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買自住住房，并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款與個(gè)人住房公積金貸款。具體地說，按揭貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。值得注意的是，按揭中的房子只能作為你的資產(chǎn)證明但是不能用于抵押貸款，如果你還完了按揭是可以的。如果您有穩(wěn)定的工作和收入，沒有不良的逾期還款記錄，可以申請(qǐng)個(gè)人信用貸款。一般要求提供身份證、工作和收入證明、居住證明。具體額度根據(jù)你的月收入來計(jì)算的，一般是你月收入的4-8倍不超過10倍。按揭房再貸款利息是根據(jù)銀行所制定的基準(zhǔn)利率上浮些的。一般貸款的年限有6個(gè)月，1年、2年、3年，最多不超過4年?，F(xiàn)在很多的銀行或者貸款機(jī)構(gòu)都有類似產(chǎn)品，不同銀行的利率都會(huì)有所不同的，最好多挑選一下，這樣可以選擇比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的貸款產(chǎn)品的。同時(shí)，針對(duì)“按揭房再貸款”這一問題，特別值得注意的是，購(gòu)房人在選擇貸款機(jī)構(gòu)的時(shí)候要特別小心，注意區(qū)分非法機(jī)構(gòu)，方法如下：一、看利率，如果比同期基準(zhǔn)利率高出4倍以上就屬于非法的。二、看放款前是否收費(fèi)，如果以各種手續(xù)費(fèi)，利息名義收費(fèi)遲遲不放款十有八九有問題 。三、匯款交利息、放款前各種理由收費(fèi)、利率過高、不簽任何合同等等其他可疑跡象 。四、一些比較新的騙術(shù)，例如開通電話銀行或者是手機(jī)銀行，利用默認(rèn)密碼漏洞等來騙取錢財(cái)?shù)摹?/dd>