因為各種原因，想把房子賣掉的住戶正在日漸增多。在亞運村北部居住的閆先生就想賣掉兩年前用公積金貸款買的一套房。閆先生本想，只要買主的資信通過銀行審核，再將房子重新評估一下，和買主辦個“轉(zhuǎn)貸款”手續(xù)，房子就可以賣出去了。但到律師事務(wù)所一咨詢，律師的回答是否定的，因為銀行不會給他辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，除非還清全部貸款，解除了抵押手續(xù)，閆先生才能自由處置自己的房子。這下，閆先生犯難了：如果有資金有能力還清貸款，我還要轉(zhuǎn)貸賣房干什么呢？按揭房可以賣嗎？

那么，在貸款沒還清之前，房子能不能賣掉？貸款購房者還不起貸款了怎么辦？房主的銀行按揭可以轉(zhuǎn)讓到要買房的人手里嗎？

按揭房可以賣嗎？貸款買的房賣不出去成“瓶頸”

眼下像閆先生這樣急需處理貸款買房的情況很多。據(jù)北京煒衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東律師介紹，他們事務(wù)所每天都要接待很多前來咨詢此類問題的人，而他們給出的回答也只能是目前在北京還幾乎沒有可能辦理。各家銀行都沒有開展此項業(yè)務(wù)，按揭處理上，必須一次性付清所有款項，才能進(jìn)行房屋買賣。王律師介紹說，因償還能力遇到問題或者想通過轉(zhuǎn)讓達(dá)到改善住房條件以及以投資為目的購房者是目前最需要“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)、對此呼聲最大的群體。

按揭房可以賣嗎？據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，隨著房產(chǎn)市場的復(fù)蘇和房產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升，目前北京的購房大軍里，以投資為目的的購房者的比例更是日漸加大。其中不少人的投資依賴于向銀行借款。但是，由于“金融通道”不通暢，在房子到手后，絕大多數(shù)人只能通過房屋出租獲取收益。即使所購住房價格暴漲，也難以脫手變現(xiàn)。

而另外的情況就是，因工作變動而償還不起銀行貸款的，或者想通過轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房拿到現(xiàn)金從而購買更合適房屋以便進(jìn)一步改善住房條件的。隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，個人購房已成為主流，其中絕大部分購房人是申請住房貸款。在還貸期中，購房人很可能會碰到因收入、家庭等方面的變化而須將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售的情況。如果沒有轉(zhuǎn)按貸款，購房人就只能等到還貸期結(jié)束或籌集現(xiàn)款提前歸還貸款后才能轉(zhuǎn)讓。

對北京的購房者來說能否改變這一事實已是幾多歡喜幾多愁的事了。如果能夠通過轉(zhuǎn)讓貸款來獲得直接利益當(dāng)然是歡天喜地，但眼前購房者最發(fā)愁的恐怕是如何才能轉(zhuǎn)讓出去的問題。因為事實上還存在著一個銀行不予辦理的巨大“瓶頸”。而疏通這一“瓶頸”的“藥方子”，就在于銀行提供住房貸款轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，從而給購房者帶來最大的交易方便。

按揭房可以賣嗎？“轉(zhuǎn)按揭”看似一條坦途

個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限、或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售、或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

中國建設(shè)銀行的孫處長在接受記者采訪時說，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)是國外發(fā)達(dá)國家和港、澳、臺地區(qū)普遍采用的一項購房貸款業(yè)務(wù)。它的實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請二手房購房貸款。“買賣”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從前一個購房人變更為現(xiàn)購房人。

按揭房可以賣嗎？從法律上看，“轉(zhuǎn)按揭”的操作沒有問題。據(jù)煒衡律師事務(wù)所的王衛(wèi)東律師介紹，只要銀行同意，銀行或公積金管理中心對新買主進(jìn)行資信審核后，再讓原來的買房人和新買主到有關(guān)部門進(jìn)行購房合同、借款合同和抵押權(quán)的變更就行。

貸款應(yīng)在銀行辦理，那么“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)不能開展，是不是銀行方面存在什么問題呢？

孫處長表示，購房者為了改善居住條件賣舊買新，只要找好買主，銀行方面應(yīng)該是可以提供貸款的。這實際上就是前一購房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。

既然銀行方面沒有問題，那么為什么還不能辦理呢？

目前，買房人在申請貸款買房的時候，大都選用開發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式，即買房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，在還款期間，把產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行。原購房者向銀行貸的款還沒到期就想賣房，那么與銀行簽訂的合約并沒解除。作為抵押權(quán)人，銀行要求買房人還清貸款、解除抵押合同后再重新進(jìn)行交易辦理相關(guān)合同。手續(xù)繁瑣并不是銀行不能做“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的根本原因。當(dāng)前最急迫的問題是手續(xù)如何銜接，也就是原購房貸款合同的解除與新的購房貸款合同的簽訂如何銜接。

按揭房可以賣嗎？“擔(dān)保人”扼住“要塞”

這就是說，目前的核心問題是銀行以及購房者如何與房管部門的產(chǎn)權(quán)登記銜接上。

“轉(zhuǎn)按揭”在法律上沒有任何問題，新的買房人只要經(jīng)過嚴(yán)格資信審查，銀行確認(rèn)其有償付能力，通過債務(wù)轉(zhuǎn)移，將負(fù)債人變更，銀行可以先給出轉(zhuǎn)讓貸款的承諾，買賣房屋的雙方就可以到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

但此時又遇到一個障礙：誰來擔(dān)保？

只有過戶以后，新的買房人才能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門進(jìn)行長達(dá)近三個月時間的產(chǎn)權(quán)辦理、過戶登記這段時間里，誰來擔(dān)保。原貸款買房人在沒有拿到現(xiàn)金的情況下，當(dāng)然不放心將自己的房子過戶給新的買房人，新買房人也存在同樣風(fēng)險。而銀行方面也相應(yīng)承擔(dān)“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險。新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規(guī)定就應(yīng)該給新的買房人發(fā)放貸款，并同時解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續(xù)之前，誰來給他做擔(dān)保？另外，能不能進(jìn)行跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是新的買房人能否將住房貸款轉(zhuǎn)到另一家銀行繼續(xù)辦理，這都是亟待解決的問題。

為此，有專家呼吁應(yīng)該建立相應(yīng)的大家都信任的中介機構(gòu)，來為各方提供擔(dān)保。但在目前社會資信制度還不健全的情況下，銀行的風(fēng)險顯然還是很大。