隨著中國人口老齡化速度的加快，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模也迅速擴大，到2015年有望增加至4500億元。面對如此大的一塊蛋糕，眾巨頭紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。

隨著中國人口老齡化速度的加快，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模也迅速擴大，到2015年有望增加至4500億元。

面對如此大的一塊蛋糕，萬科、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等20余家房企，中國人壽、平安保險、中國太保等保險巨頭，以及中國石化和中國水電等央企紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。有關(guān)部門也在制訂國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013~2020年規(guī)劃，《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》也正在提請國務(wù)院審議發(fā)布。一時間，養(yǎng)老地產(chǎn)成為炙手可熱的話題。

然而，盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策解決方案的缺失也成為養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)發(fā)展的掣肘。養(yǎng)老地產(chǎn)這個夕陽工程是否能成為朝陽產(chǎn)業(yè)？在證券時報記者的采訪過程中，眾多業(yè)內(nèi)專家給出了肯定的答案。

養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大

“原先預(yù)測是到2015年中國老齡人才會超過2億，但現(xiàn)在老齡人已經(jīng)超過2億。”中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)老年住區(qū)委員會主任、國際旅游地產(chǎn)專評委副主任委員朱中一認(rèn)為，國內(nèi)人口老齡化的趨勢已經(jīng)勢不可擋。“人口老齡化的規(guī)模、人口老齡化的步伐比我們預(yù)想的要快，這也給市場帶來了新的需求。”

朱中一表示，目前，已經(jīng)進(jìn)入老年人口快速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計，到2015年，中國老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位將超過500萬個，未來市場發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

根據(jù)統(tǒng)計局的測算數(shù)據(jù)，到2015年，我國老齡人口結(jié)構(gòu)比將達(dá)到30%以上，其中，80歲老人占20%以上。

上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任顧建發(fā)也表示，目前我國養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足。根據(jù)測算，到2020年，我國戶籍人口中的1/3為老年人，但僅有10.2萬個床位，按照“9073”（亦即90%在家養(yǎng)老，7%在社區(qū)養(yǎng)老，3%進(jìn)養(yǎng)老機構(gòu)）的規(guī)劃，即便是3%，社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也大概只能滿足2/3的老人進(jìn)養(yǎng)老院，市場上仍然有1/3的缺口。在這樣的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。

世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理楊文斌預(yù)計，2025年~2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億元。

朱中一透露，目前，有關(guān)部門正在制訂國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013~2020年規(guī)劃。而民政部會同發(fā)改委研究制定的《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，也正在提請國務(wù)院審議發(fā)布。

房企險企央企三足鼎立

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。

“房企系”以萬科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國際、復(fù)星為代表，目前大大小小已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。去年8月，萬科投資120億元在長春打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。目前萬科至少有4個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

保利地產(chǎn)已經(jīng)成立“保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司”，目前已經(jīng)運行了7個養(yǎng)老項目。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則在今年4月18日，與美國哥倫比亞太平洋公司合作的“椿萱茂·凱健”的項目，計劃建成一個近6000平方米的高級養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目。

今年5月13日，由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資設(shè)立的上海星堡老年服務(wù)有限公司在國內(nèi)首個綜合養(yǎng)老社區(qū)“星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)”正式開業(yè)。這也是復(fù)星集團(tuán)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有超過三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。但令人擔(dān)心的是，地產(chǎn)商揮舞“養(yǎng)老”旗幟，究竟是概念炒作，還是只是作為拿地籌碼，最后入市的成品與配套設(shè)施能否滿足社區(qū)養(yǎng)老需求？

“保險系”則是目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場上的生力軍。自2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》后，保險資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，到2012年底，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

2012年6月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)開工，在上海崇明島拿地建設(shè)養(yǎng)老項目后，泰康人壽又在上海松江區(qū)簽訂土地開發(fā)協(xié)議，開發(fā)養(yǎng)老項目。中國人壽首個養(yǎng)老基地國壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開工，計劃總投資100億，目前，中國人壽在全國范圍內(nèi)共有6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

2012年9月，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”啟動，投資170億元。合眾人壽2012年11月，養(yǎng)老社區(qū)一期工程完成了封頂工作，樣板區(qū)竣工。太平保險集團(tuán)則在上海投資建設(shè)首家高端養(yǎng)老社區(qū)“太平申仕國際養(yǎng)老社區(qū)”，并將參與其建成后的運營管理，預(yù)計總投資額20億元。此外，幸福人壽、陽光保險等保險機構(gòu)也直接或間接地參與了養(yǎng)老地產(chǎn)投資。

另一支在市場不可小覷的隊伍則是由大型企業(yè)主導(dǎo)的生態(tài)老年公寓，其典型代表就是“中字頭”企業(yè)。

今年4月，中國石化斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項目。這個“天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項目”，總投資80億元，總體規(guī)劃占地2000畝，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。

中國水電試水養(yǎng)老地產(chǎn)更是一鳴驚人。今年5月16日，中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司宣布聯(lián)手重慶（樓盤）任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養(yǎng)老地產(chǎn)項目。據(jù)稱，該項目將于今年下半年開工建設(shè)，3年內(nèi)投入運營，總面積3000畝，主要面向中高端養(yǎng)老市場。

賣服務(wù)還是賣房子?核心是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的選擇。

從目前來看，大部分投身養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)盈利模式均是以長期收租的方式回籠資金。不同在于，“房企系”多半采取會員費+月租/服務(wù)費的模式，而“保險”系多半采取購買保單獲得入住資格+月租/服務(wù)費的模式。

“養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在實際做的還是住宅地產(chǎn)。” 朱中一表示，至于養(yǎng)老地產(chǎn)究竟是做服務(wù)還是做地產(chǎn)必須要厘清，否則會從一個極端走向另一個極端。

另一個極端就是眼下較為普遍的情形，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅建設(shè)基礎(chǔ)上，加上簡易的無障礙設(shè)施和醫(yī)療機構(gòu)的配套，就成了“養(yǎng)老地產(chǎn)”。在目前已經(jīng)推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，大部分還是停留在這個層面。“養(yǎng)老地產(chǎn)”淪為炒作概念，以便為競拍拿地、房屋售賣增加看點。

對此，經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該完全是地產(chǎn)，涉及方面很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)。老齡化產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益性，應(yīng)該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡單。”

房地產(chǎn)企業(yè)豈會不知養(yǎng)老地產(chǎn)的題中真意？只是對身處住宅調(diào)控期，資金周轉(zhuǎn)不靈，被動尋求多元經(jīng)營的房企而言，“買地、開發(fā)、銷售”短期套現(xiàn)的高周轉(zhuǎn)模式，更適合“房企系”眼下的生存。而賣服務(wù)式的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資回報周期一般要7~10年。除了地產(chǎn)項目的開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)還需要有醫(yī)療、護(hù)理、家政等前期投入，不僅成本偏高，且資金回籠速度明顯慢于“賣房子”的速度。保利安平·北京市和熹會老年公寓的項目負(fù)責(zé)人表示，該項目預(yù)計需要30年才能收回成本。

朱中一則認(rèn)為，這與企業(yè)“被動”進(jìn)入這個領(lǐng)域有關(guān)。“在住宅地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他領(lǐng)域，譬如去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、綜合體、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，結(jié)果導(dǎo)致在一些地區(qū)出現(xiàn)過剩，開發(fā)出來的項目難以消化。”

相比房企，保險機構(gòu)可采用兩種運營模式：其一，投保人具備入住養(yǎng)老社區(qū)資格，并繳納一定的月租或服務(wù)費；其二，即通過實物租賃的方式來實現(xiàn)收益。前者把保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起，將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長至30年左右，這也是險企普遍接受的模式。

保險企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目是不能“賣房子”的。因為2010年保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，“不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。”

與房地產(chǎn)企業(yè)截然不同，保險公司追求長期穩(wěn)定低風(fēng)險回報。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具備的出租率穩(wěn)定、回報穩(wěn)定的特性，恰與保險資金的長期性、穩(wěn)定性、流動性需求相匹配。保險公司經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式的利潤主要來自入住費與配套的管理服務(wù)（諸如醫(yī)療、娛樂和護(hù)理服務(wù)），這就保證了穩(wěn)定的出租率和穩(wěn)定的回報率。

“長期持有”的經(jīng)營模式最大的好處是拉長了壽險產(chǎn)業(yè)鏈。對此，泰康人壽保險股份有限公司董事長兼首席執(zhí)行官陳東升算了一筆賬：如果客戶入住率相對穩(wěn)定，達(dá)到90%以上，入住期限在8~10年，這相當(dāng)于一次性銷售了10年的期交保險產(chǎn)品，可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長到20至30年。