新“國(guó)五條”樓市調(diào)控政策自3月1日晚出臺(tái)，到現(xiàn)在已有近兩周的時(shí)間，南通市場(chǎng)整體表現(xiàn)也頗不平靜。受“二手房出讓轉(zhuǎn)讓征收20%的稅費(fèi)”政策影響，近兩周南通房屋抵押貸款二手房過戶量比正常時(shí)增加數(shù)倍，市房產(chǎn)交易中心的過戶辦理預(yù)約也往后排了好幾天時(shí)間。除了在二手房交易市場(chǎng)上激起軒然大波外，此次細(xì)則對(duì)銀行房貸也產(chǎn)生了不小影響，據(jù)銀行反映，自上周以來，到銀行辦理提前還貸的客戶也出現(xiàn)集體爆滿的現(xiàn)象……

從市場(chǎng)的反饋情況，不難看出此次新政給市民帶來的恐慌心理。許多原本就有意向的買賣雙方搶搭末班車，急著搶在細(xì)則執(zhí)行前交易；房產(chǎn)中介也推波助瀾催著客戶加急過戶，以規(guī)避增加的稅費(fèi)。那么究竟該不該倉(cāng)促賣房或買房？房產(chǎn)原值又該如何界定和計(jì)算？買賣需提前做足哪些功課？如何能更省交易成本？

南通房屋抵押貸款 個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收

在江蘇實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，目前南通市區(qū)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房仍按現(xiàn)行辦法征收個(gè)稅，而按差額20%計(jì)征個(gè)人所得稅的做法并非新規(guī)。市區(qū)二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：一是對(duì)能夠提供房屋原始價(jià)格憑證的，按差額的20%計(jì)征，二是對(duì)不能提供房屋原始價(jià)格憑證的按成交總價(jià)的1%計(jì)征。

但由于存在兩種計(jì)征方法而且南通房屋抵押貸款房屋原始價(jià)格憑證能否提供完全由交易者決定，因此交易時(shí)可以從低選擇，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅很快的房源，無疑是按照總價(jià)計(jì)征劃算，但對(duì)于近幾年房?jī)r(jià)漲幅不高的房源，則按差額計(jì)征較為劃算，因而如果是后種情況，則不必匆忙交易。比如，一套成交價(jià)80萬的房子，按全額1%征稅，就是8000元；如果按差額20%征稅，即使原價(jià)高達(dá)70萬，個(gè)稅也要繳2萬元之多，明顯是前者合算。

對(duì)于五年以上住房的時(shí)限，南通地稅部門明確，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。如果這兩個(gè)時(shí)間不一致，具體操作時(shí)采取“孰先原則”。即南通房屋抵押貸款產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，哪個(gè)在前面就從那時(shí)算起。年限的確定就是上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，而非房屋年齡。

針對(duì)南通房屋抵押貸款二手房交易發(fā)生爆棚現(xiàn)象，地稅部門提醒，根據(jù)1999年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。這一政策并未作廢，如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，不必匆忙交易。